Koszty budowy domku 

18 października 2020 marcelina
Każdy inwestor nim wybierze projekt powinien znać mniej więcej skalę budżetu niezbędnego by doprowadzić budowę do końca. Często inwestorzy zaczynają od pytania nas ile będzie kosztował domek? Ale przecież sam domek nie “zadziała”, potrzebna jest woda, prąd, jakieś odprowadzenie ścieków, często droga dojazdowa, aby zbudować domek trzeba zrobić wykopy, przyłącza, ogrodzić działkę. Często zapominamy o tych elementach, a one są  jedną czwartą całej inwestycji. 
Druga sprawa to wykończenie domku, możemy je zrobić skromne i podstawowe tak by po prostu wszystko zadziałało a możemy zrobić z mikro domku majstersztyk architektury wnętrz i wpakować w niego mnóstwo nowoczesnej technologii i ekologicznych rozwiązań, które w przyszłości oszczędzą Wam pieniądze i zredukują Wasz ślad ekologiczny. 
  1. PRZYŁĄCZA / MEDIA / PRACA Z KSZTAŁTEM DZIAŁKI I WYKOPY / średnio ok. 25.000 zł /
  • jeśli nie masz wodociągu, musisz kopać studnię – wodę możesz znaleźć już na 30 metrach, ale często chcesz mieć dobrą wodę ze studni głębinowej – która jest na ok. 100 metrach. Koszt wykonania studni waha się od 4000-12.000 zł i do uruchomienia wody ze studni potrzebny jest prąd. Studnia wymaga zgłoszenia a głębinowa pozwolenia / czyli dokumentacja.
  • jeśli masz wodociąg – to musisz wykonać przyłącze do wodociągu / zawór na Twojej działce w miejscu na domek lub w studni/ koszta pracy, zaworów plus odległość/ min. 3000 w górę / musisz mieć warunki przyłączenia z gminy/ licz ok. 120 zł m b.
  • jeśli masz kanalizację i wodociąg- to znów warunki, przyłącze / licz ok. 200 zł m b.
  • jeśli nie masz kanalizacji musisz wykonać albo szambo ( słabo ekologiczne, ale na małych działkach lub blisko jeziora tylko to przejdzie) – koszt z wykonaniem min. 4000 zł, lub ekologiczną lub biologiczną oczyszczalnię ścieków / tu koszty ok. 10.000 zł dla inwestycji na 1-2 domki) . Ważne oczyszczalnie wymagają badań geologa i przyjętego zgłoszenia
  • prąd – tu jest gigantyczna paleta możliwości – od prądu na koszt operatora bo masz pozwolenia na budowę, budynek mieszkalny i jesteś w łatwej do przyłączenia okolicy, po budowę trafostacji na Twój koszt, która kosztuje 300.000 🙂 Tu sugestia, żeby w dzikich terenach raczej myśleć od razu o fotowoltaice. Podstawą są Warunki przyłączenia do sieci, które wydaje Wam lokalny operator. Często oczekując od razu PZT wykonanego przez architekta i w tym momencie wielu z Was przelicza sobie że nie warto robić domku na zgłoszenie bez projektu budowlanego ( bo ten PZT jest i tak elementem budowy z pełnym projektem i jest jego znacznym kosztem). W praktyce często wychodzi na to, że aby operator energii sfinansował przyłącze, Wy musicie zainwestować w porządny PZT. 

              ORGANIZACJA DZIAŁKI / OD 2000 W GÓRĘ

  • UMOCNIENIE I UDROŻNIENIE DROGI DOJAZDOWEJ – żeby postawić domek ekipy budowlane i materiały muszą dotrzeć na miejsce, jeśli mamy kiepską drogę, bardzo często dostawy choćby betonu są niemożliwe. Trzeba budować jakieś groble, inwestować w umocnienie drogi. To mogą być spore, nieprzewidziane koszty, czasem przeciągające budowę o pół roku, żeby np. wjechać na działkę kiedy będzie sucho. Pracownicy betoniarni, czy nasi nadzorcy budów zawsze sprawdzają drogę dojazdową i często nie podejmują się wjazdu na działkę. Druga sprawa to drzewa, jeśli cieszycie się zalesioną działką trzeba przygotować  wjazdy  z myślą o wielkości choćby koparki, która jest bardzo wysoką maszyną. Na naszej własnej budowie chillboxa pokazowego, pan koparkowy roztrzaskał sobie szybę w koparce, bo zostawiliśmy za dużo gałęzi na drzewach wokół wykopu. 
  • OGRODZENIE DZIAŁKI – oczywiście wszystkim naszym klientom życzymy otwartych terenów bez sąsiadów i wielkich działek, ale jak działka jest mała i z sąsiedztwem, trzeba ją ogrodzić, choćby po to, żeby zwierzęta nie wyjadły waszych ogródków, lub psy waszych klientów mogły swobodnie biegać po terenie i nie zwiewały do lasu. Ogrodzenia zależą od Waszej koncepcji organizacyjnej, ale nawet najprostsze słupki i siatka leśna to spory koszt poza budową domku.
  • PRACE ZIEMNE W TYM PRZYŁĄCZA, STAWY, WYKOPY FUNDAMENTÓW 

Prace ziemne to bardzo przyjemna praca bo szybko zmienia się krajobraz działki i można za jednym zamachem zrobić kształtowanie terenu, mały staw, wykop pod domek, wykop pod ekologiczną oczyszczalnię lub szambo i następnie po wykonaniu przyłączy i fundamentów elegancko to zakopać i nie wracać do sprawy. 

My uważamy, że prace ziemne trzeba robić w pierwszej fazie i często warto w pierwszym roku zrobić to wszystko co jest pod ziemią, zasypać, posadzić roślinność i wtedy już w kolejnym roku budować konstrukcję i uruchamiać domek. 

Wyobraźcie sobie taki idealny scenariusz, że przed zimą udaje się zakopać te szamba, zrobić drogi, wykopać staw , zasypać wykonane fundamenty, potem zimą ziemia fajnie opadnie, i na wiosnę wsiejecie tam trawę, posadzicie krzewy, drzewa już tak elegancko na gotowo. Prace konstrukcyjne domku mogą dziać się całą zimę, tak by wykończyć wnętrze do 1 kwietnia i cieszyć się domkiem lub go wynajmować już od maja, kiedy wzejdzie trawa. 

koszty koparki to z reguły 120 zł/h netto  i multiplikujemy to przez skalę zjawiska.

Przy podstawowym wykopaniu dołu pod domek, przyłącza, trochę estetycznego kształtowania czy równania działki to koszt ok. 3000 zł. 

  1. SAM BUDYNEK DO STANU SUROWEGO ZAMKNIĘTEGO w module 35 m2 pow.zab. z sypialniami na górze czyli 650 cm wys.kalenicy. 

Jak ktoś chce perfekcji wykonania to powinien podzielić swoje prace na zrobienie stanu surowego zamkniętego, odczekać ze dwa trzy miesiące i wtedy brać się za prace wykończeniowe. Ciężko jest też nam podać Wam na wstępie cenę wykończenia, bo jak to z architekturą wnętrz bywa ten sam dom można wykończyć za 50 tysięcy i za 200 tysięcy w zależności od jakości materiałów, które użyjecie, dlatego rozpisujemy to na dwa osobne bloki. 

  • FUNDAMENT – nasze domki są zaprojektowane tylko na solidny całoroczny fundament na tzw. ławie fundamentowej lub na płytę fundamentową.

Paradoksalnie tradycyjny fundament na ławie murowany z bloczków jest tańszy niż nowoczesna płyta betonowa, ale jak policzyć wszystkie detale, wylewkę wewnątrz domu, ocieplenie, izolacje przeciw wodzie to cena fundamentu na ławie to ok. 13.000 z robocizną i materiałami a płyty dobrej jakości ok. 20.000 zł

W ramach fundamentu powstaje stopa pod komin. 

  • KONSTRUKCJA – drewno na konstrukcję kupujemy albo w lokalnych tartakach jako drewno lite albo jako drewno produkowane to ostatnie ma certyfikaty, wymagane przy oficjalnych budowach – koszty są w zależności od miejsca ok. 12.000 zł za domek, ale ceny wzrastają z tygodnia na tydzień. Praca nad wzniesieniem konstrukcji nie powinna przekroczyć 15.000 zł. Liczymy ok. 30.000 zł za wzniesienie konstrukcji z materiałami.
  • BUDOWA KOMINA – system kominowy to ok. 2500 zł / jego budowa różnie jest liczona w ramach innych prac do decyzji budowlańca, komin jest niezbędny aby wykonać dach, więc powstaje od razu po konstrukcji. Koszt ok. 5000 zł
  • ZADASZENIE, rynny, obróbki blacharskie- to spory element kosztu i czasu pracy, i dużo zależy od Waszych wyborów. Najdroższa jest dachówka ceramiczna i rynny tytanowo-cynkowe, stosujemy też blachę na rąbek stojący i różne klasy rynien potrafimy wydać na system rynnowy 5000 zł ale i 550 zł np. na plastiki. Mamy też projekty, gdzie na dachu jest drewno, wtedy nie potrzeba rynien, ale potrzeba specjalnej membrany, która jest w sumie droższa niż rynny. Koszty dachu z porządnymi obróbkami i robocizną liczmy ok. 15.000 zł Na tym etapie wstawiane są też okna dachowe. 
  • ELEWACJA ZEWNĘTRZNA – podstawowa drewniana to koszt ok. 10.000 zł z robocizną.
  • po elewacji wchodzimy z powrotem do wnętrza gdzie trzeba wylać posadzkę i rozłożyć izolację od dołu, rozprowadzić  hydraulikę, jak ktoś chce ogrzewanie podłogowe to zatapia się je w posadzce na tym etapie. / koszt. od 6000-15.000 zł /
  • OCIEPLENIE – najtaniej w materiale wychodzi wełna mineralna, którą wybierają inwestorzy, którzy sami bawią się w montaż, koszt. 4000 zł / ale robota profesjonalna to ok. 3000 zł, z kolei piana PUR, to koszt ok. 5000-6000 zł z aplikacją, czas akcji 2 godziny i mamy ciepły domek. Wszelkie metody ekologiczne zaczynają się od ceny 6000 zł ale warto je stosować, bo życie w oddychającym domu z duża retencją ściany jest wspaniałe. Polecamy Hempcrete ( beton konopny), który świetnie współpracuje z ogrzewaniem podczerwienią i kominkiem. 
  • STOLARKI OKIENNO-DRZWIOWE – Nasze przeszklone elewacje wcale nie są takie drogie, jeśli nie wybieracie drogich okien przesuwnych tzw. HS-ów to cena kompletu okien PVC to ok. 12.000- 17.000 zł niestety tak jak z drewnem ceny ostatnio szybują do góry. Ale nasze projekty i tak przygotowane są tak, że cały pakiet okien kosztuje tyle co jedno ekskluzywne okno 🙂 Montaż okien najlepiej jak wykonuje producent, ale jeśli wasza ekipa od konstrukcji jest odpowiedzialna to sama podejmie się montażu. 
suma etapu to przy standardowych wycenach – ok. 90.000 zł 

WYKOŃCZENIE I WYPOSAŻENIE 

Po tym etapie mamy zamknięty, bezpieczny budynek, który możemy wykańczać według swoich  upodobań i wydać na to mało lub bardzo dużo. Dlatego temu sektorowi dajemy osobny punkt w naszym opisowym kosztorysie. 

  • Ścianki działowe, wykończenie sufitu ścian – tu wchodzimy we wnętrza czyli wielką rozpiętość możliwości- ale bazowe wykończenie g-k z materiałem to maks 10.000 zł
  • dalej realizujemy elektrykę / tu kłaniają się wnętrza / czyli rozpiętość od 4000 zł za fajny dom do 15.000 zł w zależności od szaleństwa projektu wnętrza i systemów elektronicznych, inteligentnego domu. Jeśli macie ogrzewanie podłogowe to jego koszt z montażem to ok. 5000 zł z materiałem. ( Zawarty w tych 15.000) 
  • mając piękne posadzki, załóżmy, że kładziemy standardowe kafle za 60 zł m2 / z robotą ok. 120 zł m2 / ok.3600 zł plus kafle w łazience ok. 3000 zł z robotą.
  • praca hydraulika na małym domku z jedną łazienką to ok. 3000 zł /tzw. biały montaż
  • urządzenia sanitarne to najmniej 2000 zł za jedną łazienkę
  • drzwi z montażem liczcie 700 zł szt.x4 ok. 3000 zł
  • farby, malowanie – ok. 2000 zł domek
  • podłogi na górze mogą być tanie drewniane bez izolacji akustycznej za 1500 zł z montażem 2500 zł albo piękne podłogi za 300 zł za m2 z izolacją akustyczną od dołu- wtedy koszt podłogi góra to ok. 10.000 zł 
  • budujemy schody na konstrukcji stalowej- w naszych domkach pod schodami są pomieszczenia gospodarcze, więc schody budowane są na specjalnej konstrukcji, koszt spawania min. 1000 zł, ale na to idą zwykłe dechy z prostym montażem ok. 800 zł z robocizną.
  • oświetlenie w wersji najtańszej to koszt ok. 2500 zł a w wersji designerskiej sky is the limit, wtedy jedna lampa kosztuje tyle co światła w całym domku. 
  • kuchnia – od prostej gotowej, skręcanej przez inwestora za 2500 zł po kuchnie za 15.000 robione na wymiar. Oczywiście bez AGD
  • AGD i zlew kuchenny- minimum budżet 2500 zł
  • meble: kanapy, fotele na dół, łóżka na górę, minimalny budżet dla nowych mebli 2500 zł

    – kominek – znów najtańszy marketowy to 800 zł bez limitu wzwyż 

ale polecamy bardzo kominki z opcją palenia pelletem, rozporowadzenie ciepła grawitacyjne z kominka, kominki z szamotem, wszelkie nowoczesne bajery generujące taniej i mądrzej więcej ciepła. 

Reasumując, prace wykończeniowe zależą od nas, bardzo często inwestorzy ten etap robią samodzielnie, żeby oszczędzić. Często meblujemy swoje wakacyjne domki starymi meblami z mieszkania w mieście dlatego ten obszar jest tak różny w każdym przypadku.
40.000-50.000 zł cena standard podstawowa bez udziwnień

WAŻNE I MĄDRE DODATKI / produkcja prądu, tanie grzanie, ekologiczne rozwiązania, inteligentny dom

  • instalacja fotowoltaiczna od 6000 zł wzwyż
  • bufor – czyli boiler na wodę ogrzewany z różnych źródeł i też rozprowadzający wodę do ogrzewania pomieszczeń od. 4000 zł wzwyż
  • pompa ciepła / od powietrze powietrze po gruntową/ od 6000 zł 
  • promienniki podczerwieni / od 8000 zł cały dom / 
  • sauna / od 3000 zł

te dodatki przy domach na pozwolenia na budowę ( czyli zgłoszenie z projektem budowlanym) musimy przemyśleć w projekcie instalacji, ale nie musimy ich realizować od razu. 

mądre wydatki ekologiczne naszych klientów to bazowo fotowoltaika, bufor i promienniki, czyli koszt ok. 25.000 zł 

Ważna uwaga na koniec, jak widzicie koszty zagospodarowania działki i wyposażenia domku są na tyle duże i niezależne od wielkości samego domku że w sumie, cena większego domku jak 45m względem 35 m2. pow.zab jest niewielką różnicą. Ponieważ ekipie budowlanej więcej płaci się za wejście na budowę niż za same zrealizowane metry. 

Z kolei w przypadkach gdzie te przyłącza są trudne, kosztowne, coraz więcej klientów decyduje się na off grid czyli życie na własnym prądzie i szuka naturalnych alternatyw. 

Żeby osiągnąć dobre ceny i jakość prac ekip budowlanych i wykończeniowych warto zatrudnić nadzór budowy, jeśli klient nie chce zajmować się tym samodzielnie. Ponieważ nawet jeśli klient samodzielnie dobrze negocjuje ceny nie zawsze jest w stanie ocenić jakość pracy, rozczytać dobrze projekt i dopilnować budowlańców, którzy często są po prostu niesłowni i trzeba umieć nie dać się oszukać. 

Niektórzy nasi klienci, którzy częściowo wykonują prace samodzielnie i pasjonują się budowlanką, potrafią bardzo ładnie schodzić z kosztów budowy, a my pomagamy im tylko estetycznie aby osiągnęli jak najlepsze efekty szczegółów swoich budynków.

Nasze wyliczenia nie zawierają żadnych marż, są to ceny jakie osiągają nasi klienci w praktycznych budowach, przy dobrych negocjacjach. Cena budowy z naszą ekipą będzie większa o obsługę biura / czyli prowadzenie rozliczeń z klientem, dokumentacji, nadzór techniczny, który musimy pełnić nad pracownikami a także koordynować dostawy materiałów./ Dlatego oferujemy Państwu współpracę z naszymi technikami budowy jako osobną usługę, która jest niezależna od naszych lokalnych ekip. / Usługa nadzoru budowy zwraca się przy negocjacjach cen materiałów i negocjacjach z ekipami montażowymi. I jest to rozwiązanie dla wszystkich, którzy nie znają się na budowaniu a chcą po prostu szybko i sprawnie zamieszkać w swoim wymarzonym chilldomku.