Zgłoszenie domku rekreacji indywidualnej wcale nie jest takie proste. Instrukcja krok po kroku co trzeba zrobić i analiza czy się opłaca.

11 października 2020 marcelina

Drodzy klienci nie dajcie się zwariować temu, że można coś zbudować bez pozwolenia. Co prawda nazywa się to inaczej ale zgoda administracji budowlanej musi być.

Otóż mityczne „na zgłoszenie” też wymaga akceptacji STAROSTWA POWIATOWEGO i w zależności od uwarunkowań Waszej działki, zdobycie papieru, który tytułowany jest  BRAK SPRZECIWU lub NIE WNIESIENIE SPRZECIWU, wcale nie jest takie proste.

Po pierwsze w prawie budowlanym jest zapis, że nie wniesienie sprzeciwu w ciągu 30 dni od daty zgłoszenia jest równoznaczne z przyjęciem zgłoszenia. Fantastycznie to brzmi ale mi osobiście (a zajmuję się tym na co dzień) nigdy nie zdarzyło się nie dostać zgody na piśmie. Nawet jeśli urząd bez uwag akceptuje nasze zgłoszenie ja zawsze otrzymywałam pismo to potwierdzające. Poza tym budynki planowane i przyjęte przez Starostwo są nanoszone na mapy tak, że kolejne instytucje do których występujemy np. o wodę czy prąd widzą, że mamy zezwolenie na budowę. ( Nie nazywam tego pozwoleniem, ale zgoda organów administracji budowlanej musi być). Musicie też wiedzieć, że wszystkie Wasze wystąpienia ze zgłoszeniem i późniejsze pismo z przyjęciem zgłoszenia ląduje też na biurku lokalnego PINB – czyli Nadzoru Budowlanego.

Teraz wymagane załączniki i procedura/ NASI KLIENCI KTÓRZY KUPUJĄ U NAS PROJEKT MAJĄ TO W CENIE PROJEKTU /

  • RYSUNKI OBIEKTU – oczywiście rzuty, przekroje, elewacje zwymiarowane tak ogólnie, prezentujące koniecznie to, że domek ma antresolę nie zabudowaną żadnymi ścianami. Uwaga – spotkaliśmy się już z różnymi interpretacjami antresoli, często antresola może być tylko nad jednym pomieszczeniem.  Czyli antresola nad kuchnią i łazienką w tylnej części domku nie przejdzie.
  • NANIESIENIE WSZYSTKICH OBIEKTÓW WYMAGAJĄCYCH ZGŁOSZENIA NA MAPĘ.  Mapa Ewidencyjna lub Zasadnicza ze Starostwa Powiatowego prezentująca Twoją działkę najlepiej w skali 1:500 ( niektóre starostwa nie dysponują mapą ewidencyjną – to ta lepsza- wtedy dają zasadniczą a ta raczej wydawana jest w skali 1:100) – tego typu skala jest akceptowana. I uwaga, co urząd to inna metoda pozyskania takiej mapy, najbardziej polecamy metodę elektroniczną przez geoportal2, ale nie każdy urząd to obsługuje. Na owej mapie, jak już do nas przyjdzie rysujemy w owej skali, skalówką nasz obiekt i go wymiarujemy. Na tej mapie musimy też nanieść inne elementy zależne od warunków działki: studnię, skrzynkę elektryczną, wjazd, planowany śmietnik, szambo, ekologiczną oczyszczalnię. I tu zaczynają się schody, bo zgłaszamy nie tylko domek, ale i inne elementy i trzeba znać przepisy gdzie one mogą być. Polecamy instrukcje np. z Muratora. Wszystkie te elementy muszą też być zwymiarowane względem granic działki i zgodne z ewentualnymi Warunkami Zabudowy lub Planem Miejscowym lub innymi przepisami, które są na Waszej działce. I tu na prawdę można się naciąć, jest wiele działek, na których jest np. LS ( las) albo mają „takie trójkąciki” które oznaczają nieprzekraczalną linię zabudowy i wiele innych zapisów np. AWZ i kropeczka. I co to jest to AWZ otóż może to być obiekt archeologiczny i zaraz się okaże, że nie posiadasz działki pod budowę domku tylko średniowieczne miasto. Tu właściwie kłania się cała wiedza o prawie budowlanym, znajomość warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i sporo wiedzy z ustawy o planowaniu przestrzennym – czyli rozczytywanie planów. Z tym obszarem jest masa problemów, dlatego stworzyliśmy usługę-analiza potencjału działki przez architekta ( dzięki temu można uniknąć wielu problemów związanych z przyszłą inwestycją. Często dzięki analizy potencjału można uchronić się przed np. zainwestowaniem w działkę, na której nie można nic zbudować.
  • OŚWIADCZENIE. Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wnioseczek, wypełniasz, to prosta sprawa.
  • WNIOSEK ZGŁOSZENIE ROBÓT NIE WYMAGAJĄCYCH POZWOLENIA NA BUDOWĘ – prosta sprawa, ale wypada powołać się na odpowiedni artykuł Prawa Budowlanego
  • OPIS TECHNICZNY OBIEKTU I ZAMIERZENIA BUDOWLANEGO ORAZ PLAN PRAC – tu wolna amerykanka, my opisujemy szczegółowo technologię wykonania, każdego elementu i zawsze piszemy, że prace będą wykonane pod nadzorem osoby uprawnionej- czyli kierownika budowy- ponieważ często urzędy wpisują to w swoją zgodę i i tak papier od kierownika trzeba przedstawić. Szczerze  polecam zatrudnienie kierownika budowy, to niewielkie pieniądze, ale to jest nadzór nad ekipą budowlaną i osoba, której nic nie umknie jeśli np. ekipa postanowi zinterpretować nasz projekt i samodzielnie przerobić konstrukcję niezgodnie z dokumentacją… bo to „przecież jest tylko domek na zgłoszenie”.
  • INNE WYMAGANE PRAWEM UZGODNIENIA, ZEZWOLENIA:
  •  WYŁĄCZENIE TERENU Z PRODUCKJI ROLNEJ, JEŚLI TWOJA DZIAŁKA JEST ROLĄ / dowiesz się czy jest rolą na geoportalu, lub lokalnym serwise mapowym oraz na mapce ze starostwa powiatowego./ Im gorsza klasyfikacja gleby tym łatwiej ją wyłączysz, ale często się nie da, lub Wydział Środowiska będzie wymagał od Ciebie Warunków Zabudowy, PZT – czyli planu zagospodarowania działki, zrobionego przez architekta/które występuje przy projekcie budowlanym/ Także w praktyce może się okazać, że zgłoszenie się nie opłaca, że lepiej już kupić projekt budowlany o 2000 zł droższy bo i tak trzeba robić PZT.Procedura wyłączenia to Decyzja administracyjna i trwa 30 dni lub więcej jeśli są problemy. Dlatego jeśli mamy rolę nie zgłaszamy budynku nim nie mamy w ręku tego papieru.
  • WARUNKI ZABUDOWY – bardzo często urząd oczekuje od nas Warunków Zabudowy, lub chociażby zaświadczenia z Gminy o przeznaczeniu Waszego terenu w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Często warto wystąpić o WZ wcześniej, bo trwa to ok 2 miesięcy.
  • UZGODNIENIA Z GESTORAMI SIECI – ostatnio spotykamy się z tym przy każdym zgłoszeniu, jeśli masz słup elektryczny na działce, musisz uzgodnić swój rysunek na mapie z lokalnym dostawcą energii co w obecnym covidowym czasie jest nie lada wyzwaniem.
  • JAK POJAWIAJĄ SIĘ ZAPISY O ZABYTKU, CZY ELEMENCIE OCHRONY PRZYRODY, lub jest bliskość wody – musisz uzgadniać swoje zamierzenie z kolejnymi urzędami. A to już jest cała, nowa konstelacja przepisów i niespodzianek, które mogą uniemożliwić budowanie.

Pamiętajcie , jeśli w MPZP Wasza działka jest przeznaczona np. pod UT – usługi turystyczne – i się cieszycie. To i tak status tej ziemi może być rolny np. PSV ( Pastwisko) i i tak musicie wystąpić o wyłączenie z produkcji rolnej.

TERAZ WAŻNE – FUNKCJA BUDYNKU A WYNAJEM, KREDYTY, MELDUNEK

Budynek na zgłoszenie bez projektu budowlanego, ma funkcję określoną w prawie budowlanym jako PARTEROWY BUDYNEK REKREACJI INDYWIDUALNEJ. Jeśli by to zestwawć z innymi przepisami o warunkach technicznych użytkowania budynków i przepisami podatkowymi to praktycznie nie możecie wynajmować takiego budynku osobom trzecim.  Do wynajmu powinien to być budynek rekreacji, letniskowy, lub budynek mieszkalny . Jeśli planujecie dobrze rozkręcić swój biznes – warto dołożyć parę tysięcy na początku w ten sam projekt ale budowlany, w procedurze na zgłoszenie ale z projektem budowlanym.

Strasznie to nowe prawo budowlane zagmatwało te nazwy, zreasumuję: WSZYSTKIE DOMY MAMY TERAZ NA ZGŁOSZENIE – tylko bez projektu budowlanego do 35 m2 pow.zabudowy PARTEROWE,  a z projektem budowlanym nawet takie malutkie, ale mające już użytkowe poddasze i inne funkcje niż tylko rekreacja indywidualna.

Budynek bez projektu budowlanego może mieć tylko funkcję REKREACJI INDYWIDUALNEJ I MUSI BYC PARTEROWY ( CZYLI TYLKO ANTRESOLA). Taki status budynku raczej nie dostanie KREDYTU HIPOTECZEGO, banki chętnie kredytują to kredytem gotówkowym. Dalej jeśli nie masz statusu BUDYNKU MIESZKALNEGO w wielu gminach nie zameldujesz się w tym budynku, nie będzie to Twój główny dom. Oczywiście są gminy, gdzie dostaniesz adres i meldunek w budynku rekreacji ale w standardzie nie.

Teraz na koniec analizy różnica w kosztach operacji na zgłodzenie bez projektu budowlanego a z projektem

Opcja 1. Zakup u nas projektu ok. 3800-4000 netto- w tym podstawowa procedura zgłoszenia.

jeśli pojawią się problemy jak niezbędne Warunki Zabudowy i PZT – to mogą się pojawić dodatkowe koszty.

Opcja 2:

  • Projekt zakupiony u nas ceny od 5000 do 6000 netto w zależności od modułu. W tym podpisy architekta, branżystów/ projekt nie wymaga adaptacji/
  • PZT – plan zagospodarowania terenu – plan plus opis  od 2000-4000 zł /zależy od warunków i ilości problemów
  • Mapa do celów projektowych u geodety- od 1000 zł – zależy od wielkości- ale standardowa działka 1300 m to ok. 1000 zł
  • i koniec / różnica w kosztach niewielka, można to odrobić przy dobrych negocjacjach w cenie materiałów.